«Я уважаю и Центральный рынок, и «Ройял Парк», но кого из них выберет инвестор?»

Компания «Alpha Group Management» подготовила уже второй рейтинг торговых центров Новосибирска, заставивший ожесточенно спорить экспертов по городской недвижимости. О том, как составлялся рейтинг, зачем сравнивать Центральный рынок и «Ройял Парк» и как восприняли выставленные оценки собственники недвижимости, рассказывает руководитель компании Ольга Каламейцева.

— Как выглядит сегодня рынок управления коммерческой недвижимостью в Новосибирске? Какое место на этом рынке занимает ваша компания?


— Рынка управления в Новосибирске как такового не существует. В Москве и в Питере он более или менее развит, а у нас люди не понимают, что это такое. Поэтому даже на крупных объектах, к которым привлекают федеральные компании, большей частью все заканчивается сдачей площадей в аренду.

 

По сути, это недопонимание своей выгоды — ведь комплексное управление намного эффективнее. Когда собственникам выставляется общая стоимость за управление и техническую эксплуатацию, они говорят — это много; а много не из-за того, что это большая сумма, а из-за того, что эти затраты собраны воедино.

 

Собственники зачастую не знают общей суммы прямых и косвенных затрат на управление и содержание своего объекта.


Наша компания профессионально занимается управлением коммерческой недвижимостью, что включает в себя целый ряд задач. У нас есть несколько клиентов, однако отнести их к разряду крупных мы не можем — это небольшие собственники, у которых есть 1–2 объекта коммерческой недвижимости площадью от 3 до 7 тысяч квадратных метров.


— Как родилась идея формирования рейтинга торговых центров и в чем его уникальность по сравнению с аналогичными проектами в Новосибирске?


— Идея создания рейтинга появилась еще в 2007 году. На рынке недвижимости на тот момент — да и сейчас — нет достаточного объема аналитического материала, а существующие рейтинги популярности не позволяют четко оценить состояние торговых центров как инвестиционных объектов. Существует международная классификация торговых центров ICSC, но она не позволяет оперативно оценить состояние объекта недвижимости на текущий момент — это в большей степени распределение торговых центров по группам с определенными признаками.


Мы решили попробовать, и в результате выпустили рейтинг торговых центров Новосибирска. Наш рейтинг оценивает торговые центры как объекты коммерческой недвижимости, то есть инвестиции, приносящие стабильный доход инвесторам, собственникам и арендаторам. Мы готовили методологию рейтинга около полутора лет, в результате выделили пять критериев, по результатам которых каждому торговому центру присваивается рейтинг, оценивающий состояние объекта на сегодняшний момент.


В рейтинге используются несколько методик оценки — экспертная, сопоставление, метод аналогий, мониторинг средств массовой информации, оценка рекламной и маркетинговой активности объекта, заказные исследования, опросы, мониторинги. По каждому критерию есть ряд моментов, которые оцениваются как визуально, так и по конкретным данным. Например, взять маркетинг и рекламу — одним из звеньев здесь является навигация по торговому центру: если она не меняется или устаревшая, это большой минус.


Выбор критериев, определяющих инвестиционную привлекательность, мы осуществляли самостоятельно, это наша независимая оценка. Как таковых сторонних экспертов мы не привлекали — это сотрудники нашей компании, работающие по нашей методике. Мы оценивали уже существующие торговые центры с точки зрения рассмотрения их как объекта инвестиций: наш рейтинг сделан не для посетителей, а для профессиональных участников рынка.


Полностью нашу методологию мы не раскрываем, но при необходимости мы можем дать развернутый анализ отдельного объекта, где мы объясним, какие существуют недостатки или преимущества данного торгового центра. Общие результаты рейтинга предоставляются бесплатно, а раскрытие подробной информации в разрезе какого-либо объекта — за плату.


— Был ли интерес к приобретению полной версии вашего рейтинга со стороны целевой аудитории — потенциальных инвесторов?


— Полностью, в развернутом виде, этот продукт вряд ли кого-нибудь заинтересует — слишком большой объем информации. Публикации общих результатов вполне достаточно. К нам были обращения инвесторов в разрезе отдельных объектов. Среди тех, кто обратился к нам за предоставлением дополнительной информации, не было разочарованных, результаты превзошли их ожидания. Мы предоставляем достоверную информацию. Хочу заметить, что не может быть однозначного правильного мнения относительно рейтинга: у каждого есть своя точка зрения.

 

— Учитываете ли вы формат торгового центра при включении его в рейтинг?


— Прежде всего, это рейтинг торговых центров. Специализацию, либо ценовую категорию мы отдельно не выделяем, так как это объекты коммерческой недвижимости и их концепции и направленность могут пересматриваться. Для нас важнейшим условием является, чтобы на объекте шла организованная, концептуальная торговля с представлением различных категорий товара. Центральный рынок мы включили в рейтинг как динамично развивающийся объект в короткий промежуток времени. Возможно, это спорный момент, но пока мы сочли это целесообразным.


У Центрального рынка есть правильное зонирование, направленная концепция, есть парковка и так далее — этот объект организован. Мы наблюдаем за другими рынками города, но оснований для включения их в рейтинг пока видим. Например, Гусинобродский рынок — это совсем другая площадь, и я бы не назвала это полностью организованной торговлей: этот объект сложно характеризовать как коммерческую недвижимость.

 

— В чем вы видите причину таких серьезных различий в позициях одного и того же объекта в вашем и других рейтингах?


— Основное различие в цели рейтинга, критериях оценки. Дело в том, что в других рейтингах оцениваются иные критерии, как правило, популярность, проходимость. Мы не говорим, что наш рейтинг — самый объективный, но это один из первых продуктов на рынке в таком ракурсе.

 

Давайте рассмотрим, например, два объекта, которые присутствуют в рейтинге — Центральный рынок и «Ройял Парк». Я очень уважительно отношусь как к одному, так и к другому объекту. «Ройял Парк» имеет фантастический фасад, очень дорогостоящий как в разработке, так и в обслуживании, потрясающую подсветку, но давайте посмотрим на них как на инвестиционно привлекательные объекты. Какой объект предпочел бы сегодня приобрести инвестор, обладающий определенной суммой?


Это объекты коммерческой недвижимости, они построены с целью получения дохода собственниками, а существующие недостатки в управлении не позволяют достойно оценить перспективные торговые центры.

 

При рассмотрении в другом разрезе, например, популярности среди населения моложе 25 лет, или старше 35 лет, результаты этого рейтинга будут совсем отличаться от нашего. Можно сравнить по-другому: «Ройял Парк» и «Сибирский молл» — кто из них на сегодняшний момент наиболее привлекателен для инвесторов или арендаторов?


Мы очень надеемся, что рейтинг поможет собственникам увидеть свои объекты с другой стороны, в рамках выделенных критериев. Наш рейтинг — независимый, мы не лоббируем ни один из представленных торговых центров. Я не хочу сказать, что другие рейтинги преследует цели лоббирования, но зачастую в публикациях проскальзывают явные нотки продвижения, либо, может быть, непрофессионализма.


— Предоставляли ли сами торговые центры какую-либо информацию для участия в вашем рейтинге?


— Когда мы планировали рейтинг, то плотно общались с несколькими торговыми центрами, но, как показала эта практика, собственники не желают предоставлять реальную картину, боясь нанести себе ущерб. Еще при публикации прошлого рейтинга от некоторых экспертов предлагались такие идеи, что необходимо включить в оценку такие показатели как собираемость аренды с квадратного метра, средний чек и так далее.

 

Но давайте будем честны — в нашей российской ситуации достоверную информацию собственники и арендаторы предоставят, может быть в 10% случаев. Рейтинг, основанный на таких критериях, будет не совсем достоверным. Поэтому мы выбирали для оценки такие параметры, которые можно оценить экспертно или измерить.

 

— И какую вы ощущаете реакцию на публикацию рейтинга?


— В целом реакция со стороны собственников была негативной — это произошло потому, что люди не ожидали, что оценка будет такой низкой. На мой взгляд, это не совсем профессионально, но такая реакция была, она есть и после выхода второго рейтинга.


Реакция же от инвесторов и арендаторов была более активной, чем от собственников. Мы работаем с арендаторами, которым подбираем помещения не просто как площадь, а в смысле подбора подходящей концепции, которая имеется в том или ином торговом центре. По сути, арендаторы были первыми, кто принял этот рейтинг, хотя должны были принять его в первую очередь собственники.


Мы не настаиваем на уникальности нашего исследования или обязательном принятии нашей методологии — это неправильно. Но мы ждем, что этот рейтинг будет способствовать улучшению, как рынка коммерческой недвижимости, так и отдельных объектов, а также к увеличению конкуренции между торговыми центрами.

Если собственник принимает нашу классификацию и обращается к нам, мы ему разъясняем, каковы недостатки его объекта и как их можно исправить. После публикации первого рейтинга у нас были такие обращения — конечно, не шквал, но два случая было. В этом случае рейтинг объекта может повыситься — не оттого, что мы занимаемся этим объектом, а из-за того, что собственник начинает изменять те факторы, которые негативно влияют на позиционирование торгового центра, и уже вследствие этого меняется его позиция в рейтинге.


Аналогичные оценочные продукты необходимы рынку коммерческой недвижимости, и мы ожидаем, что в ближайший год они появятся. Что касается нашего рейтинга, то его обновление мы будет продолжать проводить и в дальнейшем.


Прочтений: 2032
Деловые новости
19.07.2017
Букмекеры спорят о Смолове
Букмекеры взялись оценивать шансы Смолова перейти в Спартак либо в Зенит. Пока что двадцатисемилетний футболит служит форвардом в Краснодаре и сборной РФ.
29.09.2016
27.09.2016
19.09.2016
В Новосибирске скоро начнётся отопительный сезон.
Горожан пугают зияющие на улицах дыры.
Статьи, интервью
9.11.2015
29.10.2015
Миниатюрные домики Криса Хейнинга.
Уют и максимум функциональности.
8.06.2015
Строительство дома из бруса: основные преимущества
Строительство брусовых домов своими руками может занять много времени. Этот процесс сложный и требует профессионального подхода
8.06.2015
Основные характеристики автоматических шлагбаумов
Решение купить автоматический шлагбаум является едва ли самой распространенной мерой, на которую в состоянии пойти руководство множества предприятий для организации въезда и выезда с территории компании. Такие механизмы можно рассматривать в качестве наиболее востребованным ограничителей и средств управления доступом для автотранспортных средств.
Подписка
Поиск