Александр Евдокимов: «С помощью ипотечных кредитов сегодня в Новосибирске проходит порядка 10-15 % сделок»

Развитие рынка жилой недвижимости без ипотеки сегодня уже практически невозможно. Какой на данный момент является доля ипотечных сделок на новосибирском рынке купли-продажи жилья, каков процент просроченной задолженности по ипотечным кредитам, что делать заемщикам, которые не справляются с выплатами по ипотеке, - эти и другие вопросы Интернет-портал «Мир Дела» обсудил с директором по ипотечному кредитованию холдинга «Сибакадемстрой Недвижимость» Александром Евдокимовым.

Как выглядит сегодня ситуация с ипотечными кредитами в Новосибирске?

Последнее время иногда приходится слышать, что ипотека умерла: ее не выдают банки, и сами клиенты не берут. На самом деле, это не так. Кредиты выдаются банками и берутся заемщиками. Но, безусловно, картина по сравнению с тем, что было год-два назад, существенно изменилась. На сегодняшний день берут в основном небольшие кредиты. Примерно 80 % всех кредитов находится в диапазоне сумм от 500 тыс. до 1 млн руб. Как правило, такие кредиты берутся для небольших доплат. Типичная ситуация: продается однокомнатная квартира - покупается двухкомнатная с добавлением ипотечного кредита. Другая типичная ситуация: при размене трехкомнатной квартиры покупаются две однокомнатные квартиры и также с помощью ипотечного кредита.

Как можно оценить долю ипотечных сделок на рынке недвижимости по сравнению с предыдущим периодом?

С конца 2007 г. до середины 2008 г., в период расцвета ипотечного рынка, по нашим оценкам с помощью ипотечного кредита проводилось примерно 35-40% сделок от их общего числа. При этом влияние ипотечных кредитов не ограничивалось только этой долей: часто ипотечный кредит, который брался одним из клиентов в начале цепочки, «толкал» всю последующую цепочку из 2-3 звеньев. Полагаю, что под влиянием ипотечных денег проводилось, наверное, существенно больше половины сделок. То есть значительно больше половины рынка жилой недвижимости функционировало благодаря постоянной ипотечной подпитке.
Теперь ситуация изменилась. По оценкам нашего холдинга «Сибакадемстрой Недвижимость», сегодня с помощью ипотечных кредитов проходит порядка 10-15 % сделок. Несмотря на то, что это меньше, чем полтора года назад, это все равно существенный сегмент рынка.

Как изменились условия получения ипотечного кредита?

Серьезные изменения коснулись суммы первоначального взноса. Если раньше она составляла у разных банков от 5 %, а были даже и программ с нулевым первоначальным взносом, то сейчас необходимо иметь на руках сразу 30-40 % от стоимости квартиры. В виде исключения встречаются программы с 20 %-м первоначальным взносом. Эти ограничения серьезно сказываются на доступности ипотечного кредита. Несмотря на цены, по которым сегодня можно приобрести жилье, 30-40 % от стоимости квартиры - это значительная сумма, которая мало у кого есть. Накопить такие средства на данный момент очень тяжело. По нашим наблюдениям так называемые «сделки первой покупки» сегодня единичны.

Что можно сказать о процентных ставках?

Существующие процентные ставки, на мой взгляд, не являются препятствием. Их повышение не оказало такого негативного влияния на доступность ипотеки, как увеличение первоначального взноса и ужесточение условий рассмотрения потенциальных заемщиков банками. На сегодняшний день процентные ставки укладываются в диапазон 14 % - 16, 5%. В валюте ипотечные кредиты сегодня практически не берутся, хотя ставки там гораздо привлекательнее - от 10, 5 -11 % годовых.

Почему Вы считаете, что процентная ставка не является препятствием для того, чтобы взять кредит?

Во-первых, разница между тем, что было год-полтора назад, не такая существенная. Тогда реальные ставки находились в диапазоне от 11 до 14 %. Сегодня, конечно, ставки выше, но все-таки это не критично. Тут уместно вспомнить, что когда только ипотека начинала развиваться в Новосибирске в 2002-2003 гг., ставки были на уровне 17-18 %.
Есть второй фактор – инфляция. Классические процентные ставки по ипотеке – это уровень инфляции плюс еще несколько процентов. С этой точки зрения, как раз было немного странным видеть год-два назад процентные ставки в 11 %, тогда как годовая инфляция составляла 15 %.
То, что сейчас происходит в сфере ипотечного кредитования, очень тесно связано с самим рынком недвижимости. На данный момент наблюдается период падения цен, причем достаточно затяжной. Это очень серьезно влияет на рынок: те, кто могут сейчас не совершать покупку жилья, ее не совершают - откладывают. Таким образом, растет отложенный спрос. Как только цены стабилизируются или начнут расти, людей, которые выйдут на рынок, будет очень много. Но сейчас люди откладывают операции на рынке жилья, ожидая дальнейшего снижения цен.

Что можно сказать об ипотеке на новостройки?

Последние год-полтора бралось достаточно много кредитов именно для покупки жилья в новостройках, как под залог существующего жилья, так и прав требования в новостройке. Сейчас многие новостройки заморожены, получить кредит под залог строящегося жилья практически невозможно, только если в обеспечение ипотечного кредита предоставляется уже имеющееся жилье. 

Какие банки сегодня работают с ипотекой?

В основном крупные банки с долей государственного участия и коммерческие банки, специализирующиеся на ипотеке.

Сегодня уже не мало людей, которые далеко не рады, что им удалось взять ипотечный кредит пару лет назад…

Часть людей, на мой взгляд, приняли опрометчивое решение взять кредит. Они рассчитывали на то, что экономика и дальше будет «пухнуть», зарплата будет расти, и рассчитываться с кредитом будет легче. Основания для таких взглядов у наших клиентов были. Вдохновляющими были примеры людей, которые взяли ипотеку в 2003-2004 гг., и уже успешно с ней рассчитались. К сожалению, время сыграло против таких заемщиков. И они в числе первых испытывают трудности с гашением кредитов. Долговая нагрузка не соответствует их реальным доходам.

Что делать тем, кто в силу объективных причин не может справиться с выплатами по кредиту?

Один из вариантов помощи таким заемщикам – механизм реструктуризации. Реструктуризация ипотечного долга – это такое общее понятие для определенных соглашений между кредитором и заемщиком, которые позволяют снизить на определенное время ежемесячные платежи с последующим их увеличением.

Реструктуризация подходит тем заемщикам, которые уверены, что через некоторое время они смогут вернуться к прежнему графику платежей. Продажа квартиры, купленной в ипотеку, является для них худшим вариантом.

В настоящее время действует реструктуризация по государственным стандартам, осуществляемая через Агентство реструктуризации ипотечного жилищного кредитования. Туда обращается много людей, но не все получают положительное решение. Реструктуризацией также занимаются и банки. Но не всем банкам свойствен гибкий подход в этом вопросе. Порой на просьбу заемщика рассмотреть вариант реструктуризации они отвечают, с одной стороны, очень правильно и в соответствии с законодательством: договор подписывали, обязательства по возврату кредита и графику платежей на себя брали – платите, но с другой, такой ответ проблему не решает. Строгий разговор может сработать в том случае, если заемщик просто не хочет платить, решив устроить себе каникулы. Но таких немного. Те, кто обращается за реструктуризацией, действительно испытывают трудности.

Можно ли им помочь в сложившейся ситуации?

Весной этого года Ассоциация российских банков выступила инициатором проекта Межрегиональной антикризисной системы сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ). МАССИЗ представляет собой сеть Региональных консультационных центров по всей России, которые призваны оказывать помощь заемщикам, попавшим в трудную ситуацию. Это очень важный и нужный проект. По Новосибирску и Новосибирской области статус Регионального консультационного центра получил наш холдинг «Сибакадемстрой Недвижимость».

Мы вникаем в ситуацию и предлагаем различные варианты решения проблемы как заемщику, так и банку, часто в трехсторонних переговорах. Иногда удается найти решение проблемы даже не с первого раза. Варианты могут быть самыми разными – от реструктуризации до сдачи ипотечной квартиры в аренду, обмена на меньшее жилье и др. В каждом случае все индивидуально.

Надо отметить, что сегодня не редки случаи, когда избавиться от ипотечной ноши хотят не только те, кто имеет задолженность по платежам, но и те, кто исправно платит, но чувствует, что им это становится делать все тяжелее. Плюсом такой ситуации является то, что над заемщиком не висит процедура обращения взыскания, и он сам может влиять на ситуацию: сам выставляет квартиру на продажу, определяет, за какую сумму продать, в какие сроки и т.д. Когда же начата процедура обращения взыскания, то надо понимать, что тут уже от заемщика практически ничего не зависит. И потери в этом случае всегда будут выше, нежели при процедуре добровольной продажи объекта. Судебные расходы также ложатся на должника, по вине которого все это произошло. Кроме того, совершенно непонятно, по какой цене в результате судебного решения будет реализовываться квартира. И заемщик повлиять на это уже никак не может. Работа МАССИЗ призвана помочь заемщикам в нынешней ситуации и все-таки повернуть ситуацию в цивилизованное русло.

В этом проекте присутствует серьезная социальная составляющая. Не случайно участниками являются также  Федеральная служба по труду и занятости и АРИЖК. Для государства очень важно сохранить в людях мотивацию к труду, мотивацию к заработку. Если человек говорит,  что у него есть семья, ребенок и это жилье, купленное с помощью ипотеки, у них единственное, и они хотели бы сохранить эту квартиру, это очень хорошо. Это значит, что у человека есть к этому внутренний стимул и мотивация. Но если на данный момент у человека трудности: попал под сокращение, уменьшились доходы в связи с переводом на укороченный рабочий график и т.д., возможно, ему имеет смысл сменить сферу деятельности. Если он готов, мы только поможем. 
 
Какие самые негативные последствия могут быть для заемщика?

Если заемщик не идет на контакт ни с банком, ни со структурами типа регионального консультационного центра, как наша компания, и продолжает накапливать просроченную задолженность, он должен понимать, что дело закончится судом. В случае принятия судебного решения не в пользу заемщика, самым худшим вариантом для него может стать продажа заложенной квартиры по цене ниже суммы, составляющей остаток ссудной задолженности. На определенном этапе эта проблема появилась у заемщиков, которые брали валютные кредиты. В какой-то момент сумма их кредита выросла почти на 50 %, тогда как цены на недвижимость поползли вниз. Надо отметить, что такие ситуации практически все были разрешены за счет самих банков: многие кредитные организации пошли на реструктуризацию валютных кредитов, перевод в рубли. Но по-прежнему острой проблема осталась для тех заемщиков, которые брали кредит с нулевым первоначальным взносом. Цены на рынке жилой недвижимости упали почти на 30 %, а по отдельным категориям жилья даже больше, поэтому на данный момент мы не рекомендуем таким заемщикам продавать квартиры. Продав это жилье, вы лишитесь крыши над головой и останетесь еще должны большую сумму банку. Кроме того, есть вероятность, что через некоторое время начнется очередной период роста цен, и получится, что вы совершили очень невыгодную операцию.
 
Квартир, выставляемых на торги по судебному решению, сегодня уже много?

К сожалению, эта сфера достаточно закрыта. Банки не делятся информацией по квартирам, которые они выводят на процедуру обращения взыскания, сообщая только о квартирах, которые они выставляют на продажу в досудебном порядке. Несмотря на положения закона о публичности этой информации, широко известной она все же не становится. Это очень серьезный и болезненный вопрос. Тут возможны и злоупотребления, когда квартиры по заниженным ценам начинают предлагаться кому-то из «своих» и т.д. Мы все знаем, как при проведении торгов коммерческой недвижимости бывает скупается весь тираж изданий, печатающих соответствующие объявления…Очень не хотелось, чтобы подобные методы получили распространение в сфере взыскания на ипотечные квартиры. Очень рассчитываю в этом вопросе на наше государство и закон.

Какой сегодня процент просрочки по ипотечным кредитам по Новосибирску?

Точную информацию по этому вопросу тоже достаточно тяжело получить: банки не заинтересованы в ее разглашении. Общаясь с различными участниками ипотечного рынка и сферы недвижимости, приходилось слышать различные цифры – от 5 до 10 %. Большое значение здесь имеет методология подсчетов. Если исходить из количества выданных в Новосибирске кредитов, то 10 % - это, на мой взгляд, завышенная цифра. Нельзя сказать, что каждый десятый ипотечный заемщик сейчас имеет просроченную задолженность. А вот цифра между 5 и 10 процентами реальна. Но это еще не предел. Полагаю, что пик просроченной задолженности будет осенью. Во-первых, скажутся последствия летнего периода (не всем летом хочется платить по кредиту, когда можно потратить средства более приятным образом), во-вторых, есть все опасения для ухудшения экономической ситуации. Это связано с тем, что решения, которые принимались в период первой волны кризиса, осенью 2008 года, были рассчитаны на год, и многие вопросы всплывут вновь в 4 квартале уже нынешнего года. Думаю, что к осени в сфере ипотечного кредитования мы увидим какую-то новую картину.

Беседовала Татьяна Целищева /MirDela.Ru


Прочтений: 2634
Деловые новости
19.07.2017
Букмекеры спорят о Смолове
Букмекеры взялись оценивать шансы Смолова перейти в Спартак либо в Зенит. Пока что двадцатисемилетний футболит служит форвардом в Краснодаре и сборной РФ.
29.09.2016
27.09.2016
19.09.2016
В Новосибирске скоро начнётся отопительный сезон.
Горожан пугают зияющие на улицах дыры.
Статьи, интервью
9.11.2015
29.10.2015
Миниатюрные домики Криса Хейнинга.
Уют и максимум функциональности.
8.06.2015
Строительство дома из бруса: основные преимущества
Строительство брусовых домов своими руками может занять много времени. Этот процесс сложный и требует профессионального подхода
8.06.2015
Основные характеристики автоматических шлагбаумов
Решение купить автоматический шлагбаум является едва ли самой распространенной мерой, на которую в состоянии пойти руководство множества предприятий для организации въезда и выезда с территории компании. Такие механизмы можно рассматривать в качестве наиболее востребованным ограничителей и средств управления доступом для автотранспортных средств.
Подписка
Поиск