Антон Горестов: «Волна кризиса до Новосибирска еще не докатилась»

Своим видением ситуации, складывающейся на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска, в интервью порталу «Мир Дела» поделился Антон Горестов, директор управляющей компании «НЛК-АЛЬЯНС».

Что можно сказать о рынке коммерческой недвижимости Новосибирска, какие настроения существуют среди владельцев, девелоперов и управляющих коммерческой недвижимостью?

Если вопрос о рынке коммерческой недвижимости в условиях нестабильной финансовой ситуации, то до Новосибирска финансовый кризис еще не докатился. На данный момент на разных стадиях реализации у нас находятся несколько проектов. Самый крупный из них мы реализуем совместно с зарубежным инвестиционным фондом – многофункциональный деловой центр в Новосибирске. Этот проект развивается в соответствии с графиком реализации. Могу сказать, что не все могут похвастаться таким развитием событий в нынешних условиях. Есть объекты, которые девелоперы вынуждены замораживать ввиду отсутствия финансирования. Хотя также есть проекты, которые, как и у нас, продолжают реализовываться в соответствии с планом, но таких проектов, конечно же, меньше. Что касается конкретно нашей компании, то сейчас мы пересматриваем свои стратегические планы, и, скорее всего, займем выжидательную позицию, в ближайшие полгода будем смотреть за развитием событий.

Что сейчас происходит на рынке аренды? Снижаются или наоборот увеличиваются арендные ставки?

Расскажу на примере бизнес-центра «НЛК-АЛЬЯНС» на Станционной, 30а, корпус А. Концепцией данного бизнес-центра изначально предполагалось, что большинство площадей будет предназначено для компаний, связанных с промышленной и производственной сферами деятельности. Местоположение выбрано идеально, что является одним из первостепенных критериев успешности проекта. В результате эта стратегия развития, как видите, уже показала свои достижения, - текущая загрузка объекта превышает плановые показатели. Теперь об аренде, спрос за последние 1,5 – 2 месяца на аренду офисов под оффшор, немного сократился. Могу сказать, что в бизнес-центре «НЛК-АЛЬЯНС» произошел небольшой отток. Если раньше у нас свободным всегда был один офис, который мы специально держали вакантным, то сейчас у нас в течение следующего месяца освободится около 3 % площадей.

В связи с чем съезжают арендаторы? И что это за компании?

Например, у нас достаточно большой процент среди арендаторов занимают металлотрейдеры. Многие из них еще летом планировали расширение штата и увеличение арендуемых площадей. Но уже осенью большинство отказались от своих планов в связи с кризисом, который затронул производство во всей Российской Федерации.

По масштабу это крупные или мелкие компании?

Это достаточно крупные компании регионального масштаба, работающие на весь Сибирский Федеральный округ. Также съехала консалтинговая компания, которая, по всей видимости, оказывала услуги для производственников, располагавшихся в нашем бизнес-центре, но так как спрос на ее услуги упал, ей пришлось свернуть свою деятельность. Некоторые страховые компании закрыли свои дополнительные офисы в связи с банковским кризисом. Поэтому у нас появились небольшие дополнительные вакантные площади.
 
Когда рассчитывали срок окупаемости БЦ «НЛК-АЛЬЯНС», какой процент заполняемости принимали в расчет?

На уровне 95 %. Поэтому на данном этапе, несмотря на небольшой отток, чувствуем себя уверенно. В принципе, незанятые площади в пределах 5 % – это даже правильно, потому что должны быть резервы для движения внутри бизнес-центра. Думаю, что спустя год («6» ноября 2008 г. – 1 год с момента открытия БЦ «НЛК-АЛЬЯНС»), пришло время переосмысления благонадежных и перспективных арендаторов, с которыми мы готовы сотрудничать в дальнейшем.
Надо сказать, что сейчас звонков по аренде стало дальше больше. Но если раньше в общем объеме запросов весомое положение занимали заявки на офисы от 40 до 80 кв. м, то сейчас поступает огромное количество звонков от тех компаний, которые хотят арендовать офисы площадью от 15 до 25 кв. м. Практически отсутствуют заявки на офисы в 300-500 кв. м, считанные звонки по офисам площадью от 80 до 150 кв. м.
Еще одна тенденция, которая наметилась в последнее время – арендаторы ищут площади уже с  отделкой: всем нужен готовый офис, чтобы переехать и сразу начать работу.

У вас много предложений для компаний, ищущих офисы по 20-30 кв. м?

В общем объеме бизнес-центра порядка 30 %. В ноябре-декабре освободится порядка 4-6 таких офисов в связи с тем, что компании, которые их арендовали, уже почувствовали на себе последствия финансового кризиса.

Какие арендные ставки на данный момент?

На данном этапе мы предлагаем аренду офисов по ставке от 780 до 850 руб. за кв. м, включая НДС. Первые арендаторы подписывали договоры по ставке от 720 до 780 руб. за кв. м, и они по-прежнему снимают офисы по этой стоимости. Надо сказать, что по сравнению с уровнем среднегородских, арендные ставки в БЦ «НЛК-АЛЬЯНС ниже процентов на 10-20 %.

Просрочки платежей имеют место быть?

Буквально парочка прецедентов появилась в последнем месяце. Поэтому сейчас мы более тщательно отбираем арендаторов, которые планируют к нам заехать.
Я еще раз повторю, что до Новосибирска не докатилась волна кризиса. Думаю, что ближе к Новому году мы его почувствуем. Закроется достаточное количество мелких компаний, свернут свою деятельность ряд средних фирм, крупные организации серьезно подкорректируют свою инвестиционную политику. Я ожидаю, что на рынке аренды произойдет спад. Чем я могут это компенсировать? - небольшим повышением арендных ставок.

Видимо, также будут рассуждать управляющие компании и других бизнес-центров. Значит, ждать волны повышения арендных ставок?

Учитывая, что многие девелоперы сейчас заморозят свои проекты, бума роста предложений на рынке аренды офисных площадей не будет, соответственно демпинговать арендными ставками в новых комплексах будет некому. Те, кто находится в выгодном положении в отношении арендных ставок, могут пересмотреть свою ценовую политику и поднять стоимость аренды, причем рост может быть в районе 10 %. Хотя предполагаю, что бизнес-центры класса А, которые сейчас находятся на финишной стадии строительства, будут вынуждены снизить стоимость аренды. В Москве уже снизились арендные ставки в бизнес-центрах класса А на 5 %. Думаю, что и у нас дойдет до этого.

Получается, что в офисных комплексах класса А ставки могут упасть, а в бизнес-центрах класса В чуть подняться, соответственно, сократится разница стоимости аренды в центрах А и В классов?
По крайней мере, разница будет не в два раза, как можно наблюдать сейчас по некоторым бизнес-центрам.  

Ваша компания планировала реализацию нескольких проектов в сфере коммерческой недвижимости? От каких-то из планов придется отказаться?

Отказаться придется весь «пирог» скушать за раз. Вот, например, проект торгового центра, который планировали построить на ул. Кошурникова, мы будем реализовывать поэтапно в виду оптимизации финансовых потоков. Поочередный ввод объекта позволит создать антикризисную «подушку» на данный момент для исполнения обязательств по заключенным предварительным договорам с потенциальными арендаторами и реализации следующей очереди, ведь всем известно, что исполнительность и гарантии завершения строительства объекта подтверждают статус надежного делового партнера.

Много ли нам придется еще увидеть замороженных строек по городу?

Думаю, что очень много. Уже многие проекты остановились. Часть из них будет выставлена на продажу, по моим прогнозам, с дисконтом в 20 %.  Кто-то будет продавать даже себе в убыток, но лишь бы получить живые деньги. Все-таки кризис пока еще до нас не дошел.

Когда, по-вашему, мы его почувствуем в полной мере?

Ближе к Новому году и дальше по нарастающей в течение 6 месяцев. Пока еще те компании, которые имели ресурсы, по-прежнему работают, но когда деньги закончатся, надежды рухнут, им придется свернуть или серьезно сократить свою деятельность, уйти на время либо занять выжидательную позицию. И думаю, что это абсолютно правильная стратегия – занять выжидательную позицию.

Покупатели на недостроенные объекты найдутся?

В ближайшее время нет. Думаю, что в течение полугода все будут просто наблюдать и ждать. Когда придет понимание, что с финансовой системой, как на все реагируют рынки, имеет ли смысл вкладываться в строительство, тогда начнется какое-то движение на рынке. Хотя самые перспективные проекты, скорее всего, найдут своего покупателя. Но большинство объектов будет стоять с баннерами «Продам».

Долго будут стоять?

Не думаю, что люди, которые их строили и имеют дополнительный доход в другой сфере деятельности, захотят отдать свои объекты за бесценок. Если только не наступит безвыходная ситуация. К тому же небольшие объекты, как правило, строились за свои деньги, соответственно, нет необходимости гасить кредиты. Собственники таких объектов готовы ждать, потому что их цель в данном случае – просто заработать. Год или полтора года – это не срок для продажи здания. Тем более никто не знает, что будет, когда кризис закончится. Может быть, начнется бум. В таком случае продавать сейчас на 20 или 40 % дешевле – невыгодно.

Как вам видится, когда рынок коммерческой недвижимости у нас снова зашевелится, и начнется новый виток роста и развития?

По моим ощущениям, в ближайшие полгода новых проектов не будет точно. Несмотря на то, что земля сейчас и дешевеет, новые грандиозные проекты вряд ли кто-то запланирует, уже запланированные останутся только на стадии проектирования. Рост начнется, думаю, примерно через 14-18 месяцев. Несмотря на то, что на данный момент спрос и не был насыщен на 100 %, темпы роста предложений превышали темпы роста спроса, и сейчас у потребителя есть из чего выбирать как по аренде, так и по покупке коммерческой недвижимости.

Что касается нашей управляющей компании, то мы уже начали заниматься продажей своих услуг. Мы формируем предложение для объектов, которые планировались как высоколиквидные, но в нынешних кризисных условиях они испытывают трудности или просто встали. Думаю, что в свете сегодняшней финансовой ситуации им наша помощь будет небесполезна, а нам, следовательно, обеспечит некий гарантированный дополнительный доход.

Вы не планируете покупать какие-то недостроенные объекты?

Если появятся интересные объекты с периодом окупаемости до 5 лет, то они могут нас заинтересовать.

Беседовала Татьяна Целищева/ MirDela.Ru


Прочтений: 3649
Деловые новости
19.07.2017
Букмекеры спорят о Смолове
Букмекеры взялись оценивать шансы Смолова перейти в Спартак либо в Зенит. Пока что двадцатисемилетний футболит служит форвардом в Краснодаре и сборной РФ.
29.09.2016
27.09.2016
19.09.2016
В Новосибирске скоро начнётся отопительный сезон.
Горожан пугают зияющие на улицах дыры.
Статьи, интервью
9.11.2015
29.10.2015
Миниатюрные домики Криса Хейнинга.
Уют и максимум функциональности.
8.06.2015
Строительство дома из бруса: основные преимущества
Строительство брусовых домов своими руками может занять много времени. Этот процесс сложный и требует профессионального подхода
8.06.2015
Основные характеристики автоматических шлагбаумов
Решение купить автоматический шлагбаум является едва ли самой распространенной мерой, на которую в состоянии пойти руководство множества предприятий для организации въезда и выезда с территории компании. Такие механизмы можно рассматривать в качестве наиболее востребованным ограничителей и средств управления доступом для автотранспортных средств.
Подписка
Поиск