Алексей Рыбаков: «Риску подвержены все»

Последствия финансового кризиса одной из первых ощутила на себе строительная отрасль. Будучи капиталоемким процессом, строительство очень чувствительно к финансовым коллизиям. Многие девелоперы уже испытывают трудности с финансированием своих проектов. Заявления о том, что многие проекты будут заморожены, а часть игроков этого рынка сойдут с дистанции, звучат все чаще. Своим видением ситуации в интервью порталу «Мир Дела» поделился финансовый управляющий инвестиционно-строительной компании «Русь» Алексей Владимирович Рыбаков.

Вы уже ощутили на себе финансовый кризис?

Разразившийся в мае кризис на фондовых рынках России набирает свои обороты и начинает распространяться на другие отрасли, в том числе и на строительство. Усугубляет положение и значительное уменьшение объема кредитных банковских средств, направляемых в жилищное строительство, а также повышение ипотечных ставок.  В связи с этим многие строительные, девелоперские компании и агентства недвижимости ощущают на себе влияние кризиса, так как в первую очередь это отражается на процессе строительства, что приводит к  сокращению объемов продаж квадратных метров.  Развитие ситуации может привести и к банкротству некоторых компаний, и подорожанию кредитов, и утрате доверия к застройщикам со стороны потребителей. Пока нашу строительную компанию это не коснулось, так как мы строим без использования кредитных денежных средств. Работа идет по-прежнему в достаточно прогрессивном темпе, как в строительстве, так и в продажах.

На каких застройщиках в первую очередь отразится данный кризис?

Нестабильная ситуация затрагивает всех застройщиков в той или иной степени. Особенно рискуют те компании, которые используют кредитные средства на первоначальных этапах строительства. Банки сейчас пересматривают выдачу кредитов, ссуд. За счет этого многие стройки уже  заморожены на неопределенный срок. Банки сейчас становятся очень осторожными в вопросах кредитования и перекредитования строителей. При этом наиболее неприятным для строителей может оказаться то, что многие банкиры уже начали воспринимать стагнацию цен на рынке недвижимости как признак кризиса и не желают пролонгировать кредиты, из-за чего они и попадают в разряд просроченных. Кредитные организации смотрят не только на кредитную историю компании, но и на то, имеет ли она производственную базу, работает ли в разных сегментах жилищного рынка. Виноват в этом и кризис межбанковского доверия, и цены на недвижимость, которые сейчас растут уже далеко не теми темпами, как раньше. Застройщики, которые переоценили свои силы, могут не закончить свои проекты в срок, а это уже является фактором риска для банкиров. Это приведет к тому, что суммы кредитов и сроки их погашения станут меньше, а проценты – больше.

Насколько сильно строительные компании зависят от банков и их кредитов?

Большинство строительных компаний нашего города плодотворно сотрудничает с банками. Но работа с банками накладывает на строительные компании серьезные обязательства по обеспечению ритмичности строительства. Задержки по срокам могут привести к массовым отказам от возврата заемных средств со стороны покупателей квартир, а залог - право требования на строящееся жилье - в такой ситуации может оказаться неликвидным.  Также для банков выдача кредитов на покупку квартир в строящихся домах - трудоемкая и затратная схема: вместо одного застройщика нужно обследовать и оценить сотню заемщиков - физических лиц. В то же время кредитование покупателей - это увеличение платежеспособного спроса, а значит - гарантия своевременной сдачи заложенного жилья и надежного обеспечения ипотечных кредитов. Кроме того, для строительных компаний гораздо выгоднее расширять объемы долевого - по содержанию, а не по форме - строительства, нежели привлекать дорогие банковские кредиты. Мы с банками сотрудничаем в том лишь случае, когда нашим клиентам нужна ипотека, в других случаях заемные средства мы не привлекаем.

Большинство банков отказывается выделять кредиты на новое строительство. По Вашим данным, в Новосибирске остались ли еще банки, с которыми можно договориться?

Банки, которые сотрудничают со строительными компаниями, остались.  Сейчас, конечно, многие банки повышают ставку, но при этом  они не отказываются от строящегося жилья. У большинства банков заключены договора со строительными компаниями, по которым ведется активная деятельность.
На практике прямое кредитование строительных организаций существует в двух вариантах. Первый - это непосредственное кредитование строительных организаций для пополнения их оборотных средств. Здесь требуются залоговые обязательства: недвижимость, основные фонды, но у любой компании набор залоговых инструментов ограничен. Поэтому сейчас многие банки переключаются на схемы проектного финансирования, где банк рассматривает конкретный реализуемый проект, а обеспечение обязательств по кредиту находится внутри этого проекта - это права на земельный участок или на долю в этом проекте. Формально банк больше рискует, но получает и большую процентную ставку.

Еще один способ привлечения заемных средств в строительстве - выпуск облигаций. Он ведет к большей открытости компании, ведь, выпуская облигации, строительная организация обязана публиковать свою отчетность, быть открытой для рынка. В целом выход компаний на выпуск облигационных займов - положительный момент в развитии рынка. Ситуация в компании станет более понятной и для клиента, для дольщика.

Как много в Новосибирске строительных компаний заморозит теперь свои проекты? 

Подвержены  риску все, кто строит на кредитные средства,  как небольшие девелоперские компании,  так и достаточно опытные игроки рынка, которые из-за нехватки финансирования могут заморозить реализацию собственных проектов.

Что Вы посоветуете делать в такой ситуации частным инвесторам (физическим лицам), которые купили в таких домах себе квартиры?

В такой ситуации частным инвесторам, собирающимся покупать квартиры, лучше выждать хотя бы пару месяцев. Цены на недвижимость снижаются. А вот уже реализовавшимся инвестиционным покупателям стоит задуматься, нужен ли им такой актив: за последние месяцы доходность жилья упала с 8 до 5 единиц от средней доходности по банковским депозитам.

Сократилось ли уже число желающих купить квартиру в строящемся доме?

Сейчас наблюдается небольшое понижение ликвидности возводимых объектов, зависящего не только от их качества и функционального назначения, но и от ожиданий и капризов рынка. Здесь мы видим и уменьшение цен на экспортируемые Россией энергоносители,  и рост курса доллара, и изменение других показателей, которые существенно влияют на  картину востребованности недвижимости и использования ее в качестве объекта массового размещения временно свободных средств как населением, так и коммерческими структурами.

Администрация Новосибирской области объявляла о том, что намерена минимизировать последствия мирового финансового кризиса для сферы жилого строительства в регионе. Какие меры могли бы помочь, на Ваш взгляд?

Рынок развивается циклично. Никто не обещал, что будет легко, и что рынок будет расти всегда. Другое дело, что, поскольку это социально ответственный сегмент экономики, городские власти должны пойти строителям навстречу. Город должен поддерживать застройщиков, в том числе  и благожелательным отношением. И в общем, городские власти это понимают и делают.

Что касается компании «Русь», какие объекты вы сейчас возводите и на какой стадии строительства они находятся? Не возникнет ли у вас проблем с финансированием?

Проблем с финансированием у нас нет, для строительства мы используем собственные средства. Сейчас основное наше внимание сосредоточено на  строящемся  жилом доме по адресу ул. Холодильная, 17. Дом находится в  удобном месте в Заельцовском районе, недалеко от площади Калинина. Здесь уже нами проведено благоустройство прилегающей территории, выделены функциональные зоны отдыха, смоделированы дорожки именно той ширины и в тех местах, где будет удобно ходить. По периметру дома  приведено в порядок асфальтовое покрытие, на дорогах, ведущих к дому, также ремонтируется асфальтное полотно. Высажены  цветы, установлена  подсветка и красивые дизайнерские стелы.  Идет ремонт зданий, окружающих дом, это объекты, не принадлежащие компании: общежитие, поликлиника, другой жилой дом. Масштаб работ по благоустройству  рассчитан на площадь дома и прилегающей территории радиусом 1 км. 

Первая очередь уже сдана, а это значит что, продажи открыты. Квартира оформляется по договору купли-продажи, то есть продажа идет по праву собственности.

Планирует компания «Русь» новое строительство, несмотря на кризисную ситуацию на этом рынке?

Сегодня нами прорабатываются новые строительные площадки. Недавно наша компания выиграла тендер на приобретение земельного участка по улице Кедровая по Мочищенскому шоссе. Здесь в наших планах малоэтажное строительство, создание уникальной инфраструктуры. Проект включает в себя застройку 50 000 квадратных метров. Планируется коттеджный поселок на 450 семей из таунхаусов и кирпичных многоквартирных домов малой этажности. Бизнес-концепция основана на таких ключевых параметрах как экологически чистый район, единый архитектурный стиль, создание социальной и инженерной инфраструктуры, наличие центральных коммуникаций, автономное отопление, охраняемая территория.

Татьяна Целищева/ MirDela.Ru

 


Прочтений: 3851
Деловые новости
19.07.2017
Букмекеры спорят о Смолове
Букмекеры взялись оценивать шансы Смолова перейти в Спартак либо в Зенит. Пока что двадцатисемилетний футболит служит форвардом в Краснодаре и сборной РФ.
29.09.2016
27.09.2016
19.09.2016
В Новосибирске скоро начнётся отопительный сезон.
Горожан пугают зияющие на улицах дыры.
Статьи, интервью
9.11.2015
29.10.2015
Миниатюрные домики Криса Хейнинга.
Уют и максимум функциональности.
8.06.2015
Строительство дома из бруса: основные преимущества
Строительство брусовых домов своими руками может занять много времени. Этот процесс сложный и требует профессионального подхода
8.06.2015
Основные характеристики автоматических шлагбаумов
Решение купить автоматический шлагбаум является едва ли самой распространенной мерой, на которую в состоянии пойти руководство множества предприятий для организации въезда и выезда с территории компании. Такие механизмы можно рассматривать в качестве наиболее востребованным ограничителей и средств управления доступом для автотранспортных средств.
Подписка
Поиск