Вероника Панкова: «Интересы продавца и покупателя должны представлять профессионалы»

Генеральный директор компании «Пенаты»
Многие из нас предпочли бы продать или приобрести квартиру без участия профессионального риелтора – и хорошо сэкономить на комиссии. К тому же не все доверяют агентствам – история помнит немало случаев, когда маклеры обманывали клиентов. О том, как лучше действовать при сделках с недвижимостью, рассказала Вероника Панкова, генеральный директор компании «Пенаты», председатель Комитета защиты прав потребителей.

- Вероника, что вы посоветуете человеку, который хочет продать жилье без помощи агентств? Стоит ли отправляться в свободное плавание?
-           Всегда есть искушение уйти в это самое плавание, дабы не платить комиссию. Американская ассоциация риелторов приводит интересную статистику: до 96% сделок проходит через агентства, оставшиеся 4% проводят самостоятельно, из которых 2% - это сделки между родственниками, оставшиеся – сделки, проводимые выходцами из бывшего СССР и Восточной Азии. Да, мы постоянно хотим сэкономить. Правильно ли это? Например, моя знакомая, профессиональный юрист, специализирующаяся в другой области права, решила самостоятельно приобрести квартиру, но все же попросила о консультации. Я объяснила, что покупка жилья – сложный и трудоемкий процесс. Тем не менее, она осталась при своем мнении и согласилась только на сопровождение сделки. Когда все закончилось, и мы подписали акт о выполнении работ, она сказала потрясающую фразу: «Если бы знала, через что придется пройти, заказала бы услугу в полном объеме, не торгуясь».
 -           Что именно приходится пройти человеку, который решился самостоятельно осуществить процесс приобретения квартиры?
-           Многочасовые обзвоны, согласования, просмотры квартир, которые заведомо не подходят. Не всегда люди, с которыми приходится общаться, адекватны и понимают процесс оформления сделки. Объем информации колоссальный, а покупателю ведь еще надо выполнять свои обязанности на работе… В итоге на то, что профессиональный агент сделал бы за месяц, у моей приятельницы ушло четыре.
 -           С чего начинать тому, кто хочет самостоятельно купить квартиру? Куда обращаться? Есть ли база данных потенциальных продавцов?
-           Да, есть объединенная база всех агентств плюс частные объявления в газетах.
-            А если речь идет о продаже?
-            Это как зуб самостоятельно удалить – можно и самому, но проще у дантиста. Клиенту агентства обеспечен не только доступ к информации, но и совет, и поддержка (я говорю о ситуации, когда нормальные риелторы выполняют весь объем работы). Рядом с вами должен быть настоящий профи. К слову, я на рынке недвижимости уже 12 лет, имею юридическое образование, но когда дело касается новостроек, все передаю юристу, специализирующемуся на сделках с новостройками. Речь ведь идет не только о времени, но и о нервах. Провести сделку на свой страх и риск весьма непросто. Даже агенты с многолетним стажем теряются, когда речь заходит о купле-продаже собственного жилья, что уж говорить о человеке с улицы! Нужно найти вариант, согласовать условия сделки, проверить документы, передать деньги... А если задействована цепочка, когда продается одна квартира и тут же покупается следующая? Иногда сложно разобраться с условиями доступа к банковской ячейке. Необходимо учитывать, что у продавца и покупателя разные интересы, поэтому представлять их должны разные люди либо профессионал, который не обманет другую сторону. Ведь доверенное лицо легко может изменить условия доступа к деньгам. К примеру, вы знаете, когда продавец вправе забирать деньги? После подписания договора купли-продажи либо после государственной регистрации. Такие тонкости надо помнить. Так вот, покупая сопровождение услуг, вы покупаете свое спокойствие. Это к вопросу о том, за что платят риелторам.
-            И потом испытания заканчиваются? Допустим, я обзвонила базу данных и таки самостоятельно нашла продавца…
-            Дальше начинаются просмотры. Надо «правильно» увидеть квартиру, чтобы выяснить, есть ли у нее скрытые недостатки.
-            Каким образом можно выявить подобные недостатки?
-             Здесь есть нюансы. В отличие от клиента, впервые приобретающего недвижимость, профессионал с большим опытом вовремя заметит некоторые моменты. Скажем, когда я много лет назад подыскивала жилье себе, один из вариантов мне предлагали смотреть только в определенное время, которое для меня было неудобным. После первого просмотра наша семья уже было согласилась на покупку, но мы захотели показать ее родителям. И вот на второй показ мы опоздали, потом еще очень долго придирчиво осматривали, а в результате случайно выяснили, что рядом с домом проложена железная дорога, используемая нечасто, и хозяева для показов искали промежуток в расписании электричек. Это, конечно, не самое страшное. Но в любом случае надо побродить по району, посмотреть - что вокруг, какая инфраструктура, есть ли больницы, магазины, детские площадки. Да и к самой квартире стоит основательно приглядеться. Обратите внимание на протечки, спросите — случайные они или постоянные? Это те моменты, которые способны в дальнейшем испортить вам жизнь. Скажем, плесень вывести практически невозможно. Поэтому, увидев старые обои и свежеокрашенный потолок, задайте вопрос: зачем, собственно, его покрасили? Не исключено, таким образом продавцы замаскировали плесень (грибок).
А теперь несколько слов о сборе документов. Безусловно, любой продавец может забрать документы из ЖЭКа и БТИ и без агента. А что может покупатель? Он же не видит, когда и как продавец собирает бумаги, дают ли сотрудники государственных учреждений достоверную информацию или ту, которую за конфеты их попросили написать. Желательно также поднять историю объекта.
-            Каким образом?
-            Да хотя бы посмотрев переходы права собственности. История должна отслеживаться как минимум за последние 25 лет: кто проживал, кто был собственником, как проходила передача права собственности.
-            Разве важно, кто владел жилищем 15 лет назад, если право собственности не раз переоформляли? Бывшие хозяева уже не имеют отношения к этой недвижимости...
-            А если договор заключен с нарушением прав продавца? В любой момент может прийти прежний хозяин и оспорить законность сделки. Допустим, при купле-продаже нарушены права несовершеннолетних. В России немало квартир, приватизированных до 1994 г., когда детей не включали в список собственников. Некоторым детям нет еще 18 лет, но рано или поздно они вырастут, возможно, захотят оспорить эти сделки в судебном порядке и, между прочим, выиграют дело. К сожалению, такова наша судебная практика. По идее, если государство нарушило право несовершеннолетних (хотя не было четких разъяснений - включать детей в число собственников или нет), то и расторгать оформленные сделки суды не должны. И все же договор могут расторгнуть.
Еще неплохо бы узнать, кого и на каких условиях прописывали в квартире. Скажем, собственники могут продать недвижимость с прописанными людьми, которые не знают о происходящем. Представьте: сын-собственник продает жилье, где прописана его мать (он имеет такое право). Перед показами маму или бабушку можно отправить к подруге, детей — на прогулку. В итоге вы так и не узнаете, сколько человек живет в квартире на самом деле. А потом вы придете, откроете дверь и увидите маму, которая здесь и останется - на вполне законных основаниях. Что мы получаем? Судебный процесс (который продлится минимум год) и принудительное выселение мамы.
Полгода назад мы рассматривали в Комитете защиты прав потребителей вопиющий случай. Люди приобрели квартиру, а при въезде обнаружили, что там прописаны два человека. Обескураженные владельцы обратились к нам за помощью. У них были ксерокопии и оригиналы документов, которые подавались на регистрацию. Невероятно, но перед нами лежали три выписки (причем с синими печатями) из домовой книги одного ЖЭКа! Первая бумага свидетельствовала о том, что квартира свободна, во второй значился только один зарегистрированный собственник, который продавал квартиру, а в третьей – собственник и его сын. Выписку с двумя оформленными жильцами взяли покупатели, когда заподозрили неладное, уже после сделки. Выписку с одним жильцом брал хозяин, когда пришел в агентство, чтобы продать квартиру. А третью получал хозяин перед сделкой (видимо, договорился с паспортисткой). Теперь отец и сын живут в квартире и никого не пускают. А клиенты уже заплатили… Конечно, это чистой воды мошенничество. Однако возникает вопрос: а кто поспособствовал им в совершении мошенничества? В такой ситуации агенты способны только помочь покупателям доказать в суде добросовестность приобретения и выступить в качестве свидетелей.
-            Допустим, и тут мне повезло - квартира в порядке. Какие еще документы придется получить?
-            Из ЖЭКа. Но по этим бумагам нельзя отследить историю недвижимости и предугадать возникновение проблем. Чтобы составить полную картину, приходится получать документы, ненужные для сделки. К сожалению.
-      Какие именно?
-            Скажем, не так давно появился новый вид жульничества, связанный с тем, что регистрационная палата отдает документы бывшим собственникам непогашенными - без отметки о продаже. Естественно, от момента продажи до выезда бывших хозяев проходит какое-то время. Допустим, люди покидают Москву навсегда, но хотят заработать еще и «на билет». Они продолжают показывать квартиру и документы – да, уже недействительные, но без соответствующих отметок. Новые покупатели вносят авансы - до $5 тыс. Продавец набирает $40-50 тыс. и уезжает. Даже в наше агентство обращались такие «умники», которые уже не являлись собственниками, но хотели получить аванс. Правда, они скрылись, когда поняли, что мы вызываем милицию. Весь фокус рассчитан на то, что из-за двух-трех тысяч долларов пострадавшие не станут обращаться в правоохранительные органы или искать аферистов через Интерпол.
-            Предположим, все хорошо и мы вышли на сделку…
-            Важно, как именно передаются документы, и кто регистрирует сделку. Представляя интересы продавца, я никогда не отдаю документы противоположной стороне — неизвестно, как она ими воспользуется. К примеру, можно отдать бумаги, прождать месяц пока документы проходят государственную регистрацию права, и получив зарегистрированный договор купли-продажи, торжественно пойти в банк забирать деньги. А если договор на аренду ячейки составлен неправильно, деньги уже вынуты, а квартира перепродана третьим лицам? Это вполне возможно. Цена вопроса - $150 тыс. по Москве. Даже опытные риелторы, отправляясь на собственные сделки, берут с собой «группу поддержки».
-            Как правильно выбрать агентство?
-            В этом случае советы банальны. Узнайте, является ли фирма членом общественной организации - Российской гильдии риелторов либо Московской ассоциации риелторов (МАР). Например, в МАРе есть Комитет по защите прав потребителей, где каждый месяц проходит заседание, рассматриваются претензии к риелторам. Решения Комитета являются для компаний - членов МАР обязательными. Если мы видим, что фирма неправа, объясняем руководителю, где и в чем агент нарушил технологию работы. Как правило, стороны приходят к мировому соглашению. Если мы уверены, что у клиента есть основания выиграть дело в суде, требуем, чтобы агентство выполнила обязательства по отношению к клиенту в досудебном порядке.
-            Должно ли агентство обладать лицензией?
-            Лицензии сейчас отменены, но существует добровольная сертификация (в Москве ее прошли около ста компаний). Непременно выясните, есть ли у фирмы такой документ. При его оформлении учитывается, застрахована ли деятельность компании; находится ли офис в собственности или взят в долгосрочную аренду (от года, а не на месяц-полтора); имеют ли агенты, которые подписывают договоры с клиентами, личные брокерские карточки. Обязательное условие - сотрудники агентства должны иметь минимум юридических знаний (обучение длится несколько месяцев). Потом проверяется вся договорная база. Деятельность сертифицированной компании раз в год проверяют, и если она нарушила обязательства, может быть поставлен вопрос о лишении сертификата.

http://www.domania.ru/
 Автор: Татьяна Гончарова


Прочтений: 1931


Деловые новости
19.07.2017
Букмекеры спорят о Смолове
Букмекеры взялись оценивать шансы Смолова перейти в Спартак либо в Зенит. Пока что двадцатисемилетний футболит служит форвардом в Краснодаре и сборной РФ.
29.09.2016
27.09.2016
19.09.2016
В Новосибирске скоро начнётся отопительный сезон.
Горожан пугают зияющие на улицах дыры.
Статьи, интервью
9.11.2015
29.10.2015
Миниатюрные домики Криса Хейнинга.
Уют и максимум функциональности.
8.06.2015
Строительство дома из бруса: основные преимущества
Строительство брусовых домов своими руками может занять много времени. Этот процесс сложный и требует профессионального подхода
8.06.2015
Основные характеристики автоматических шлагбаумов
Решение купить автоматический шлагбаум является едва ли самой распространенной мерой, на которую в состоянии пойти руководство множества предприятий для организации въезда и выезда с территории компании. Такие механизмы можно рассматривать в качестве наиболее востребованным ограничителей и средств управления доступом для автотранспортных средств.
Подписка
Поиск