Александр Евдокимов: «Большинству людей необходимо помогать решать вопросы, связанные с ипотекой»

С недавнего времени мнения различных игроков рынка жилой недвижимости относительно складывающейся ситуации существенно отличаются друг от друга. Вырисовывается несколько противоречивая картина: застройщики и банки уверяют, что рынок жилья находится в активном состоянии, в стадии оживления и роста, тогда как представители риэлтерских компаний не так довольны ситуацией и говорят о спаде, сокращении количества сделок и т.д. Позиция такого крупного агентства в Новосибирске, как «Сибакадемстрой Недвижимость», на наш взгляд, является показательной. О своем видении сложившейся ситуации, а также перспективах развития рынка жилой недвижимости и ипотечного кредитования в Новосибирске, в интервью Интернет-порталу «Мир Дела» рассказал Александр Евдокимов, директор по ипотечному кредитованию ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость».

С каким настроением Вы смотрите на сегодняшний рынок, что, на Ваш взгляд, сейчас происходит?

Действительно, в оценках первичного и вторичного рынка недвижимости сегодня наблюдаются существенные расхождения. Думаю, что можно выделить несколько моментов, которые привели к такой ситуации. Но для начала стоит несколько слов рассказать о том, какая складывается ситуация на вторичном рынке жилья, с которым и работает большинство риэлтеров. На данный момент цены на жилье не падают, но квартир, выставленных на продажу, достаточно много, при этом экспозиция объекта (срок, в течение которого квартира продается) увеличилась до 4-6 месяцев. На растущем рынке сроки экспозиции не превышают месяца, то есть в течение месяца находится покупатель. Сегодня у покупателя очень большой выбор, количество выставленного жилья очень велико. Безусловно, на вторичном рынке жилья всегда есть квартиры, которые нужно продать к какому-то определенному сроку. Допустим, для того чтобы потом купить новостройку. Можно, конечно, воспользоваться специальной программой ипотечного кредитования, когда банк выдает кредит на покупку новостройки и устанавливает срок, как правило, от 6 до 12 месяцев, в течение которого заемщик должен продать свою квартиру. Но такие программы мало распространены на рынке, в Новосибирске их предлагает всего несколько банков. Это пока является новым продуктом, люди побаиваются им пользоваться. Стандартная цепочка выглядит так: продается один объект и затем берется кредит на недостающую сумму, чтобы купить другой объект. Но сейчас эти цепочки сложно осуществимы, потому что квартиры продаются долго и сложно, объект, который покупатель намерен купить, может не дождаться клиента, при этом между продажей одной квартиры и покупкой следующей нужно успеть получить кредит. Сроки кредитных решений сейчас составляют, как правило, 3-4 месяца. И надо иметь в виду, что за это время условия в банках могут поменяться. Допустим, вы получили кредитное решение, выбрали квартиру, пришли в банк, где вам говорят, что неделю назад поменялись условия: выросли процентные ставки, соответственно, выросли ежемесячные платежи, а также вам уменьшили лимит кредитной суммы, например, на 100-200 тыс. руб. И что теперь делать заемщику, у которого все было четко спланировано? К сожалению, большинство банков не завершает работу с заемщиками на уже одобренных ранее условиях, а начинает работать на новых условиях, которые в последнее время меняются для заемщика не в лучшую сторону (ставки растут, требования ужесточаются и т.д.).
Возвращаюсь к рынку жилья. Количество вторичного жилья, которое должно быть продано к определенному сроку, все-таки невелико. Типичное поведение продавца квартиры выглядит следующим образом: выставив на продажу свой объект, продавец ждет 2- 4 месяца. Не продав за этот срок квартиру, он начинает думать, что его планы либо мало осуществимы, либо вообще нереальны на данный момент, и откладывает решение этого вопроса на неопределенный срок. На рынке вторичного жилья это частое явление.
И вот именно сейчас на такое откладывание решения жилищных вопросов играет много факторов.

Что это за факторы?

Первый я уже назвал – долгие сроки экспозиции квартиры. Второй фактор – ухудшение условий ипотечного кредитования. И многие люди в этой ситуации не торопятся и действуют, на мой взгляд, разумно: решают подождать, надеясь, что маятник качнется в другую сторону. Кроме того, в СМИ на протяжении нескольких месяцев появились высказывания о возможном снижении цен на жилье и даже обвале. Как это действует на человека, который находится в стадии неуверенного выбора. Он начинает еще больше сомневаться, то ли продолжать операции на рынке недвижимости, то ли отложить это все. Ответ однозначный: если человек планирует покупать что-то дорогое, а это дорогое может подешеветь, соответственно, стоит подождать. Таким образом, три значительных фактора способствуют, на мой взгляд, тому, что на вторичном рынке сейчас наблюдается устойчиво стабильная ситуация, и даже возможно, некоторое снижение активности.

Снижение активности отмечают все риэлтерские компании?

Я общаюсь со многими участниками этого рынка и знаю настроение многих крупных агентств недвижимости. Однозначно все риелторские компании могут сказать, что на сегодняшний день они констатируют уменьшение активности рынка по сравнению с тем, что они ожидали и прогнозировали. Кто-то делится конкретными цифрами, кто-то только своими ощущениями, но смысл один – все говорят о серьезной стагнации. Мне приходилось слышать заявления ряда представителей строительных компаний и независимых брокеров о том, что у них все бизнес-планы выполняются, и на рынке, на самом деле, наблюдается высокая активность. Полагаю, что такие заявления от лукавого. Такая хорошая мина при не очень хорошей ситуации на рынке. Просто кто-то готов более честно сказать о том, что происходит, а кто-то говорит, что у них все хорошо.

Поясню, о чем идет речь. Не может быть, чтобы на рынке вторичного жилья объемы продаж падали, активность снижалась, а на первичном при этом, наоборот, происходил рост цен и продаж. Первичный рынок тесно связан со вторичным. Купить жилье в новостройке по сегодняшним ценам без кредита и продажи квартиры во вторичном жилье сегодня мало кто может себе позволить. Основные источники финансирования таких покупок, безусловно, лежат в сфере кредитования либо продажи недвижимости. Поэтому в заявлениях, что на вторичке ситуация неблагополучная, а на первичном рынке наблюдается рост, есть доля лукавства. На мой взгляд, это такой способ поддержать продажи в новостройках. Строительные компании призывают купить квартиру сейчас, потому что потом будет дороже. Но многие потенциальные покупатели, которые финансово обеспечены и готовы к покупке квартиры, сейчас выжидают, потому что рынок вторичного жилья на данный момент остановился. Оптимистичные потребительские настроения, которые господствовали у нас последние 2-3 года, сдают позиции. Признаки вероятного негативного сценария развития событий в целом в мире и России сегодня существуют. Как только люди начинают это чувствовать, первое, что они делают – сокращают темпы потребления, меньше тратят и т.д. И, на мой взгляд, это нормальное состояние разумного человека.

Что сегодня происходит на рынке новостроек?

Несмотря на то, что темпы строительства жилья в Новосибирске пока отстают от необходимых темпов (согласно расчетам, возведение 1 кв. м жилья на одного человека – это тот темп, который позволяет обновлять жилой фонд и делать жилье доступным), в городе приходится наблюдать новую, несвойственную ранее рынку строящегося жилья ситуацию. Дело в том, что сегодня во многих домах, которые близки к стадии сдачи, немало нераспроданных квартир. Раньше в Новосибирске к моменту сдачи дома в эксплуатацию купить квартиру от застройщика была практически невозможно. Сегодня ситуация меняется, и такие квартиры к окончанию стадии строительства во многих объектах есть. 2-3 года назад в Санкт-Петербурге можно было часто наблюдать следующую картину: дом построен, работы по благоустройству территории выполнены, видно, что уже в некоторых квартирах сделан ремонт, у подъездов стоят машины, но при этом на самом доме по-прежнему висит объявление о продаже квартир от застройщика в рассрочку и по ипотеке. Видеть такую ситуацию было удивительно. В Новосибирске на тот момент ничего подобного не было. Наверное, нет и сейчас. Но мне кажется, что при определенном раскладе на рынке недвижимости мы имеем шанс скоро к этому подойти. Есть вероятность, что Новосибирск в этом плане приблизится к более цивилизованному рынку.

Почему Вы считаете это более цивилизованным рынком?

Покупка квартир на ранних стадиях строительства – это, в моем представлении, некий нонсенс. Это показатель неразвитости рынка. Любой потребитель, покупая жилье, хочет видеть воочию, что он покупает, а не на бумаге в виде планировочного проекта. С потребительской точки зрения, покупать квартиру, когда на том месте еще котлован, довольно странно. Возможно, это выгодно с инвестиционной позиции, но это совсем другой вопрос. В этом случае строительство жилья еще на стадии строительства превращается в сферу инвестиций и зарабатывания денег, а не решения жилищного вопроса. Потребитель, который хочет купить квартиру в уже готовом доме, вынужден приобретать ее не у застройщика, а у физических лиц, инвесторов, которые хотят на этой продаже откровенно заработать.

Предполагаю, что в ближайшее время в Новосибирске темпы продажи квартир будут чуть-чуть отставать от темпов строительства, и мы придем к тому, о чем я говорил выше. И это нормальная ситуация, и даже более интересная для конечного потребителя, чем раньше.

В каком процентном соотношении агентства недвижимости занимаются вторичным жильем и рынком новостроек?

Независимые агентства недвижимости, безусловно, больше работают со вторичным рынком жилья. Примерно 80-90 % объемов продаж приходится именно на вторичку. Допускаю, что в некоторых компаниях процент продаж новостроек доходит до 30 %, но только в тех, где делают особую ставку на работу со строителями и продажи строящихся квартир.

Насколько сложно сегодня получить ипотечный кредит на строящееся жилье?

Как правило, крупные строительные компании, которые давно работают на рынке, имеют сданные дома, отлаженные процессы строительства, достаточно легко находят общий язык с банками, которые кредитуют их объекты. У покупателя, планирующего купить квартиру в такой строительной компании, есть хорошая возможность получить ипотечный кредит. Но только в том банке, с которым у строительной организации заключен договор. Некоторые строительные компании заключают договоры с несколькими банками, то есть у человека есть выбор, но небольшой. Единицы застройщиков у нас работают с количеством банков больше пяти. А что такое пять банков и меньше? Это большая вероятность того, что условия, которые будут предложены, заемщику могут не подойти. Например, высокие суммы первоначального взноса, высокие процентные ставки, что особенно характерно для ипотечных кредитов на новостройки. Не секрет, что при кредитовании строящегося жилья банки рискуют гораздо больше, чем при выдаче кредита на готовое жилье: нет полноценного залога. Эти риски банки компенсируют более высокими процентными ставками. Также предъявляться более жесткие требования, касающиеся непрерывного стажа по последнему месту работы, формы подтверждения доходов и т.д. Некоторые банки, в частности Сбербанк (у которого и процентные ставки привлекательные, и первоначальный взнос доступный), требуют поручителей. Сейчас найти поручителей на такие крупные суммы кредитов чрезвычайно сложно. Убежден, что поручители в ипотечных кредитах – это анахронизм.

Таким образом, получить ипотечный кредит на квартиру на вторичке по-прежнему проще?

Банков, которые кредитуют покупку квартир на вторичном рынке жилья, гораздо больше – на данный момент в Новосибирске их более 40. Больше выбор, и, соответственно, шире возможности получения кредита. Можно ли кому-то ставить эту ситуацию в упрек? Например, строительным компаниям или законодательству? Нет, конечно. На мой взгляд, сама ситуация неправильная, когда человек покупает жилье на стадии строительства, особенно на ранней стадии: большое количество рисков приводит к тому, что банк либо не дает кредит, либо дает на невыгодных условиях, выставляет дополнительные требования и т.д.

На круглом столе, посвященном ипотечному кредитованию вторичного жилья, директор одного из агентств недвижимости озвучил такие цифры: в 2006 г. в их компании прошло 400 сделок с привлечением ипотечных кредитов, в 2007 - 270, за 1 кв. 2008 – 60. Какие у вас цифры? Это ситуация характерна только для отдельных агентств недвижимости, или это общая тенденция на данный момент?

Разумеется, в разных агентствах цифры могут быть разные. Мы подвели итоги второго квартала 2008 г. и можем сказать, что у нас количество сделок с привлечением ипотеки не уменьшилось. Мы не видим отрицательной динамики во втором квартале относительно первого квартала 2008 г. По сравнению с прошлым годом у нас увеличилось количество сделок с участием ипотеки. Вполне возможно, что количество ипотечных покупателей и сделок среди агентств недвижимости может перераспределяться. Какие-то агентства ведут более активную политику по привлечению клиентов, проводят различные акции, создают отделы по ипотечному кредитованию, обучают специалистов и т.д.

Учитывая вашу положительную динамику по количеству сделок с участием ипотеки, можно сделать вывод, что банки ипотечные кредиты дают, несмотря на распространенное мнение среди потенциальных заемщиков, что на данный момент получить ипотеку практически невозможно…

Получается, что банки ипотечные кредиты выдают, и заемщики, соответственно, ипотеку берут. Действительно, во многих банках, которые активно выдавали кредиты в предыдущие два года, свернут ряд программ, повысились ставки, ужесточились требования к заемщикам. Но постоянно появляются банки, которые только заходят на новосибирский рынок. Новым игрокам необходимо завоевывать рынок. Естественно, чтобы продвинуть свои продукты, выполнить планы, многие из них работают с помощью каких-то акций, сниженных процентных ставок и т.д. Человек, который ориентировался на мнения друзей и знакомых, бравших кредит год назад, может и не знать, что появился такой банк. Опять же не все банки ведут рекламную политику, потому что это дорого. Ряд кредитных организаций вообще работают только через партнеров - агентства недвижимости, брокеров.

То есть всем желающим взять сейчас ипотечный кредит можно дать совет - идти в  новый банк, который недавно зашел на новосибирский рынок?

Отчасти да. Можно дать такой совет - изучите условия новичков, которые только сейчас открылись либо в последние полгода. Но я понимаю, что последовать такому совету очень тяжело. Разумеется, непрофессиональный участник рынка недвижимости может разобраться во всех программах, которые предоставляют разные банки, выбрать наиболее выгодные условия и т.д. Но вопрос заключается в том, какой процент клиентов сможет это сделать самостоятельно. Поэтому я считаю, что большинству людей необходимо помогать решать вопросы, связанные с ипотекой, а также в целом с операциями на рынке недвижимости. Именно этим и занимаются ипотечные брокеры или специалисты по ипотеке, как в нашем агентстве недвижимости.

Как выглядят, на Ваш взгляд, перспективы ипотечного рынка в Новосибирске?

К огромному сожалению, пока особых поводов для оптимизма я не вижу. Многие люди не будут брать ипотечные кредиты, потому что реально ощущают ухудшение уровня жизни. Когда мы говорим про получение ипотечных кредитов, то разбиваем, с некоторой долей условности, разумеется, всех потенциальных заемщиков на три группы. К первой относятся мало зарабатывающие люди, которые как раньше не брали кредиты, так и сейчас не планируют. На противоположном полюсе находятся люди, которые хорошо зарабатывают, но они в кредитах особо и не нуждаются. Если они и берут кредиты, то на очень короткий срок. Таких людей немного, и они не являются основными потребителями ипотечных кредитов. Основными потребителями ипотечных кредитов являются представители так называемого среднего класса. Люди, которые могут позволить определенную долю заработков отдавать на погашение ипотечных кредитов.
Последние социологические исследования начинают фиксировать то, чего не отмечалось в России на протяжении предыдущих нескольких лет. Люди говорят, что им действительно тяжелее стало жить, что им приходится больше тратить на товары первой необходимости и услуги, без которых нельзя обойтись, копить и откладывать денежные средства не получается. Это говорит о том, что начинает сокращаться количество платежеспособных потребителей в среде среднего класса. До этого, в течение примерно 5 лет, их доля медленно, но верно росла. Сегодня наблюдается обратная тенденция. Такая ситуация, к сожалению, опасна: средний класс для ипотеки – это основной потребитель. И если ситуация не улучшится, если не удастся уменьшить темпы роста инфляции, если будут расти цены на продукты первой необходимости, локальную ипотеку ждут не лучшие времена. Отложенный спрос будет расти.

Татьяна Целищева/ MirDela.Ru


Прочтений: 2232


Деловые новости
19.07.2017
Букмекеры спорят о Смолове
Букмекеры взялись оценивать шансы Смолова перейти в Спартак либо в Зенит. Пока что двадцатисемилетний футболит служит форвардом в Краснодаре и сборной РФ.
29.09.2016
27.09.2016
19.09.2016
В Новосибирске скоро начнётся отопительный сезон.
Горожан пугают зияющие на улицах дыры.
Статьи, интервью
9.11.2015
29.10.2015
Миниатюрные домики Криса Хейнинга.
Уют и максимум функциональности.
8.06.2015
Строительство дома из бруса: основные преимущества
Строительство брусовых домов своими руками может занять много времени. Этот процесс сложный и требует профессионального подхода
8.06.2015
Основные характеристики автоматических шлагбаумов
Решение купить автоматический шлагбаум является едва ли самой распространенной мерой, на которую в состоянии пойти руководство множества предприятий для организации въезда и выезда с территории компании. Такие механизмы можно рассматривать в качестве наиболее востребованным ограничителей и средств управления доступом для автотранспортных средств.
Подписка
Поиск