Виктория Топчиенко: «Цены на земельные участки в Новосибирске и за его пределами могут отличаться в 5, а то и 10 раз»

Предыдущие два года стали для рынка недвижимости, как жилой, так и коммерческой, очень продуктивными. Сейчас рынок жилья, по сравнению с прошлым годом, немного сдал позиции. Как выглядит ситуация на рынке коммерческой недвижимости? Какие тенденции существуют на рынке земли, насколько быстрыми темпами растут цены на земельные участки, как соотносятся спрос и предложение в сегменте офисных и торговых помещений – об этом Интернет-портал «Мир Дела» побеседовал с руководителем проекта по коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Байт» Викторией Топчиенко. 

В АН «Байт» отдел коммерческой недвижимости существует около 3 лет. Как можно проследить динамику сделок за это время?
Прослеживается закономерность - с увеличением строительства торгово-офисных зданий увеличилось количество сделок по коммерческой недвижимости.

Когда Вы начали развивать направление по поиску и продаже земельных участков?
Отдельное направление по земле появилось в отделе коммерческой недвижимости агентства в начале этого года. До этого мы занимались землей, но в основном это было связано с садово-дачными участками. Сейчас мы работаем с компаниями, которым требуется найти площадки для строительства многоэтажных жилых домов, торгово-офисных помещений, логистических терминалов и т.д. Кроме того, в апреле мы открыли новый, четвертый по счету, офис АН «Байт, в Железнодорожном районе (ул. Челюскинцев, 14/2), который в основном занимается объектами коммерческой недвижимости и земельными участками.

Сколько в Новосибирске сегодня агентств, которые занимаются коммерческой недвижимостью? И какова динамика их появления за последние несколько лет?
Несмотря на то, что в городе более 300 агентств недвижимости, постоянно, а не от случая к случаю, коммерческой недвижимостью занимается порядка 30-40 агентств, плюс строительные компании, которые непосредственно строят торгово-офисные здания. 

Что касается объектов коммерческой недвижимости, с какими заявками обращаются к Вам чаще всего клиенты – арендой или покупкой/продажей объектов?
Пока желающих арендовать помещение больше, чем тех, кто может позволить себе купить офис или торговое помещение. Но уже в этом году очевидна тенденция к увеличению предложений по приобретению помещений в собственность.

Всегда ли удается найти объекты для аренды, соответствующие требованиям клиентов?
Требований у клиентов много, и они все достаточно разумные, но, к сожалению, в Новосибирске найти помещения, соответствующие этим требованиям, да еще и по доступной цене очень сложно. Городу не хватает электрических мощностей, поэтому часто в зданиях отсутствуют нормальные системы вентиляции и кондиционирования. Больным вопросом по-прежнему остается парковка автомобилей, в том числе и в новых бизнес-центрах, в которых есть подземный паркинг, но не предусмотрена территория для клиентов, которые подъезжают буквально на пять минут, чтобы, например, отдать документы. В тех офисных комплексах, где все соответствует требованиям клиентов, совершенно неподъемная арендная плата: малый бизнес позволить себе снимать помещение в таких бизнес-центрах пока не может. Поэтому клиентам, несмотря на ряд своих требований и пожеланий, приходится соглашаться с реальностью.

Изменились ли арендные ставки в этом году по сравнению с прошлым?
Возможно, с увеличением помещений, которые сдаются в аренду, произойдет уменьшение арендных ставок. Кстати, это уже ощущается.

Как много компаний сегодня арендуют помещения в квартирах, выведенных из жилого фонда, и много ли таких предложений?
Заявки на такие помещения поступают каждый день, впрочем, как и предложения о сдаче. Спрос на квартиры-офисы существует, потому что многие компании пока могут себе позволить только такой вариант. Но всё же чаще наши клиенты арендуют помещения в бизнес-центрах и отказываются от квартир, выведенных из жилого фонда, а также офисов ТСЖ..

В сегменте коммерческой недвижимости клиентами часто бывают иногородние физические и юридические лица. Какое соотношение местных и неместных клиентов в агентстве «БАЙТ недвижимость»?
С заявками по аренде или продаже торгово-офисных помещений обращаются в основном местные компании. Иногородние клиенты, как правило, из Москвы, Санкт-Петербурга и других городов европейской части России интересуются покупкой земли под строительство. Соотношение местных и неместных клиентов в процентах на данный момент затруднительно определить, но в финансовом выражении, разумеется, земельные участки для строительства крупных объектов, занимают большую долю.

Приходилось слышать о таком показательном расхождении между Новосибирском и Москвой: у нас много крупных объектов коммерческой недвижимости оформлено на частных лицах, тогда как для Москвы – это нонсенс. Действительно, в Новосибирске участниками сделки, как правило, являются физические, а не юридические лица?
Об этом я тоже слышала, но в нашей практике сторонами сделок по коммерческой недвижимости выступали, как правило, юридические лица. Полагаю, что даже если и имеет место быть такое явление, то мы в любом случае придем к общепринятому оформлению коммерческой недвижимости на юрлица.

Можно ли обобщить, какие земельные участки сегодня предлагаются к продаже? Где они расположены – на территории города или НСО, какого назначения? Какие участки – редкость, но на них большой спрос?
В городе вообще осталось мало участков, а спрос на них огромный, как со стороны москвичей, так и местных организаций. Федеральным компаниям требуются участки без всяких обременений (расселением никто не хочет заниматься), с подведенными коммуникациями, в центре города, оформленные в собственность. Они готовы заплатить больше денег, но получить участок, сразу пригодный для освоения. Как правило, их интересуют территории, предназначенные для многоэтажной жилой застройки, но также поступают заявки на участки под торгово-офисное строительство и логистику.

Удается найти такие участки?
В городе очень сложно. Найти площадку за пределами города существенно проще, но там встает вопрос о коммуникациях и дорожной инфраструктуре.

Как происходит поиск участка, на который поступила заявка?
У нас есть  база предложений, которая постоянно пополняется. Если требуемой площадки нет в нашей базе, возможно, такая имеется у наших партнеров, других агентств недвижимости, консалтинговых компаний, занимающихся освоением земельных участков.

То есть по коммерческой недвижимости агентства взаимодействуют друг с другом так же, как и по жилой?
Да, мы сотрудничаем друг с другом. Кроме того, есть возможность вывесить информацию на своем сайте, или разместить объявление на портале по недвижимости, в журналах и так далее.

Как сейчас соотносятся спрос и предложение на земельном рынке?
Недостаточно площадок под строительство жилого фонда. И это ощутимо: большое количество компаний хотят строить жилье, а площадок не хватает.

В последнее время много говорят о малоэтажном строительстве. Ощущаете ли вы возросший интерес к этому сегменту?
Разговоров о малоэтажном строительстве сегодня действительно много, но земель, предназначенных под комплексную малоэтажку, очень мало, поэтому развитие идет не такими темпами, которыми могло бы.

Учитывая такой большой спрос на участки жилого назначения, насколько отличаются цены на земли, предназначенные для жилищного строительства и иного назначения?
Цены сильно зависят от того, где расположен участок – в городской черте или за ее пределами. Разница в цене может доходить до 4-5, а то и 10 раз. Допустим, участок под автостоянку за городом может стоить 10-20 млн руб. за 1 га, в городе, например, на ул. Большевистской или Ватутина – 40-60 млн руб. за 1 га. Разумеется, с учетом, что все документы оформлены надлежащим образом и участок находится в собственности.

Насколько сильно зависит цена от того, в собственности находится земля или арендована?
Цена сходных по параметрам участков, на один из которых оформлено право собственности, а на другой право аренды, может отличаться в полтора-два раза.

Как много сделок, во время которых номинально продаются объекты недвижимости, а фактически приобретается земельный участок, то есть здание как таковой ценности не имеет, а весь смысл заключается в участке, на котором оно расположено?
Такие проекты в городе не редкость. Например, продается производственная база, расположенная на землях поселений, соответственно, после сделки база сносится и площадка осваивается под жилищное строительство. А что еще приходится делать девелоперам? – земли в городе под жилье осталось мало.

Что касается цен, по которым выставляют земельные участки, насколько они вразумительны, и часто ли удается сбить первоначальную стоимость?
Цены не всегда вразумительные, поэтому продавцов, как и покупателей, часто приходится «вразумлять». У меня есть примеры, когда конечную стоимость объекта удалось снизить для нашего клиента на 15 % по сравнению с первоначальной.

Как много сделок проходит, по Вашим ощущениям, мимо агентств недвижимости?
Достаточно много. Есть такие «представители представителей», как я их называю, которые, возможно, работали раньше в агентствах недвижимости, разобрались, где, как и что, и теперь пытаются самостоятельно осуществлять сделки.

В любом случае это какой-то посредник. А без посредников на рынке коммерческой недвижимости сегодня реально провести сделку?
В принципе, реально, но для этого в компаниях, которые собираются заниматься этим самостоятельно, должен быть хотя бы какой-то специалист, а лучше целый отдел, который бы разбирался в ситуации и знал рынок. 

Какие риски есть у компаний, которые планируют провести сделку по коммерческой недвижимости без помощи агентств недвижимости?
Часто «кидают». Недобросовестные продавцы – это по-прежнему далеко не редкость. И те же индивидуальные посредники могут быть не заинтересованы в полном раскрытии информации. Агентства недвижимости позволить себе такого не могут – мы тщательно проверяем документы, восстанавливаем всю историю объекта и т.д. Собственно говоря, так называемые посредники часто сами же завышают цены.

Как Вы определяете свой гонорар? На рынке жилья – это всем известные 6 %, а как на ранке коммерческой недвижимости?
В коммерческой недвижимости в каждом случае все индивидуально, но, как правило, это до 3 % от суммы сделки.

Работает ли у нас бизнес-ипотека? Каков процент сделок по коммерческой недвижимости, проходящих по ипотеке?
Очень маленький, порядка 3-х процентов от всех сделок. Клиенты стараются купить меньший  объект, но за свои деньги.

Как Вы оцениваете перспективы земельного рынка в Новосибирске?
Этот сегмент будет только расти. Заметен интерес не только к земле, но и к Новосибирску в целом, как к городу, который находится на пересечении крупных транспортных и торговых путей. Особый интерес проявляют и федеральные девелоперские компании. Что касается цен, то на данный момент никаких резких скачков не наблюдается, и никаких пугающих прогнозов у меня на этот счет нет.

Татьяна Целищева/ MirDela.Ru

 


Прочтений: 1958
Деловые новости
19.07.2017
Букмекеры спорят о Смолове
Букмекеры взялись оценивать шансы Смолова перейти в Спартак либо в Зенит. Пока что двадцатисемилетний футболит служит форвардом в Краснодаре и сборной РФ.
29.09.2016
27.09.2016
19.09.2016
В Новосибирске скоро начнётся отопительный сезон.
Горожан пугают зияющие на улицах дыры.
Статьи, интервью
9.11.2015
29.10.2015
Миниатюрные домики Криса Хейнинга.
Уют и максимум функциональности.
8.06.2015
Строительство дома из бруса: основные преимущества
Строительство брусовых домов своими руками может занять много времени. Этот процесс сложный и требует профессионального подхода
8.06.2015
Основные характеристики автоматических шлагбаумов
Решение купить автоматический шлагбаум является едва ли самой распространенной мерой, на которую в состоянии пойти руководство множества предприятий для организации въезда и выезда с территории компании. Такие механизмы можно рассматривать в качестве наиболее востребованным ограничителей и средств управления доступом для автотранспортных средств.
Подписка
Поиск